190.000 dólares para abrir frente a 6.400 dólares para adquirir: riesgos ocultos detrás de la adquisición de una lavandería en Japón

En Japon lavanderia de autoservicio mercado comercial, los costos de inversión son bastante diferentes. En Tokio, abrir una tienda en franquicia de 13 metros cuadrados requiere 30 millones de yenes (190.000 dólares estadounidenses) en costos de equipamiento y construcción. La inversión total es de 38 millones de yenes (243.000 dólares estadounidenses), excluyendo el depósito de alquiler. Sin embargo, el precio de venta de un lavanderia en la ciudad de Kisarazu, prefectura de Chiba, cuesta sólo 1 millón de yenes (6.400 dólares estadounidenses). La tienda está situada en una zona de aparcamiento de un centro de materiales de construcción de viviendas. El equipo se fabricó en 2020. La tienda también utiliza un sistema de seguimiento remoto de ingresos. Pero ha estado operando con pérdidas. La diferencia de precio refleja riesgos ocultos detrás de las adquisiciones de lavanderías existentes. Para los inversores globales que planean adquirir tiendas existentes, brindando información valiosa.

Diferentes soluciones comerciales

Los bajos precios de venta atraen a muchos inversores. Creen que pueden adquirir tiendas maduras a bajo costo. Pero un precio de venta bajo no significa una adquisición de bajo costo. La tienda en la prefectura de Chiba, con un precio de 1 millón de yenes (6.400 dólares estadounidenses), tiene dos soluciones comerciales: continuar operando o comprar equipos y reubicarse.

Si los inversores sólo compran equipos y reubican la tienda, deben asumir los costos de restauración del sitio y desmantelamiento e instalación del equipo. Se espera que las tarifas de restauración del sitio sean de 1 a 1,5 millones de yenes (entre 6.400 y 10.000 dólares estadounidenses). Las tarifas de reubicación de equipos ascienden a 0,3 millones de yenes (2.000 dólares estadounidenses). Si solo reubican el equipo y restauran el sitio, la inversión alcanza entre 2,3 y 2,8 millones de yenes (entre 15.000 y 18.000 dólares estadounidenses) (excluyendo los costos de transporte, reinstalación y mantenimiento del equipo). Si los inversores continúan operando, deben asumir el alquiler, los depósitos y la presión comercial.

Riesgos ocultos

● diferencia de ganancias

Algunos operadores cuentan con equipos de almacenamiento y mantenimiento. Para ellos, un precio de venta bajo puede verse como un canal para la compra de equipos usados. Pero para los recién llegados, el riesgo de adquirir tiendas existentes se convierte en el de hacerse cargo de sitios antiguos y tratar con ellos. El precio de venta de otra tienda en la prefectura de Ibaraki es de 1 millón de yenes (6.400 dólares estadounidenses), con un depósito de seguridad adicional de 0,6 millones de yenes (3.800 dólares estadounidenses) y honorarios de corretaje inmobiliario. Los dueños originales retiraron los aires acondicionados. La mayor parte del equipo se compró en 2007 y uno de ellos se ha averiado. La lista de verificación de transferencia debe incluir la propiedad del equipo, las instalaciones de soporte y las responsabilidades de depósito.

El beneficio de la tienda es bastante diferente con el mismo precio de venta. En la plataforma comercial para pequeñas y medianas empresas BATONZ, dos tiendas en la prefectura de Chiba tienen el mismo precio de venta: 6 millones de yenes (38.000 dólares). El beneficio anual de una tienda es de 1,65 millones de yenes (10.500 dólares estadounidenses), mientras que la otra tiene mayores ingresos. Pero su beneficio anual es de 0,38 millones de yenes (2.400 dólares estadounidenses). Esto significa que los ingresos por ventas no pueden reflejar la rentabilidad. Los factores clave del flujo de caja son el alquiler, el envejecimiento del equipo y los costos de mantenimiento.

● Valoración de la tienda

El error más común es el del trabajo no remunerado del propietario. Los ingresos por ventas anuales de una tienda en la prefectura de Fukushima son de 11,2 millones de yenes (71.000 dólares estadounidenses). El beneficio anual es de 6,07 millones de yenes (38.500 dólares estadounidenses). No tiene personal formal. El período de recuperación simple es de 3,6 años. Según los datos, el propietario presta servicios de lavado y plegado seis días a la semana. Realiza limpieza, cobro de pagos y mantenimiento de clientes. Estos costos laborales no están incluidos en los honorarios comerciales. Según los precios laborales locales, los costos laborales oscilan entre 2,81 y 3,28 millones de yenes (entre 18.000 y 21.000 dólares estadounidenses). Los ingresos reales de la tienda disminuyen significativamente después de contabilizar los costos laborales. El modelo sin empleados no significa que no se requiera inversión laboral. Los servicios de lavado y plegado pueden aumentar los ingresos de las tiendas e introducir costos laborales.

● Actualizaciones de equipos

También existen riesgos de actualización de equipos en las tiendas existentes. En el distrito de Hanamigawa, ciudad de Chiba, el precio de venta de una tienda es de 4,5 millones de yenes (28.600 dólares estadounidenses). Los ingresos anuales son de 6,45 millones de yenes (40.900 dólares estadounidenses). El beneficio empresarial es de 1.422 millones de yenes (9.000 dólares estadounidenses). El período de recuperación simple es de 3,2 años. Esto parece atractivo. Pero la tienda se abrió en 1999. Los años de producción de varias máquinas no están claros. Se ha averiado una lavadora de 16 kg. No se puede reparar por falta de repuestos originales. El propietario original no está dispuesto a invertir en actualizar el equipo. Por tanto, el comprador debe asumir los gastos de sustitución del equipo. También debe evaluar si el tráfico actual de clientes puede respaldar la inversión en actualización de equipos. Durante el período de reemplazo de equipos, los clientes originales pueden elegir otros competidores. También deben evaluar cuánto tiempo puede funcionar de manera estable el equipo restante cuando el equipo se reemplaza en lotes.

● alquiler

El precio de venta de una tienda en la prefectura de Tochigi es de 8,5 millones de yenes (54.000 dólares), incluidos los derechos de construcción, equipamiento y funcionamiento. El terreno se alquila al propietario por un alquiler bajo. El contrato de arrendamiento finalizará en 2029. En ese momento, el terreno debería ser restituido. El vendedor afirma que el contrato de arrendamiento puede renovarse por diez años sin confirmación escrita. Por tanto, los ingresos no pueden calcularse en alquileres bajos. Deben incluirse los costes de desmantelamiento y restauración.

modelo financiero real

Además de varios costos ocultos, los inversores deben comprender el modelo financiero real de la lavandería de autoservicio. El negocio de lavandería de autoservicio tiene ventajas en cuanto a ingresos prepagos, sin inventario y sin necesidad de personal de recepción. Pero requiere una mayor inversión inicial. El equipo debe ser reemplazado en un momento determinado. Los costes de renovación y adecuación también son mayores.

Al evaluar las tiendas, se deben separar tres indicadores: ingresos comerciales, excedente de efectivo operativo y flujo de efectivo distribuible a largo plazo. El capital del préstamo no es un gasto operativo en las ganancias. Pero deberías devolverte en efectivo. La depreciación es un gasto no monetario. Pero los gastos de actualización causados ​​por el envejecimiento de los equipos son gastos en efectivo rígidos. No se deben pasar por alto los costos de oportunidad. Si los ingresos por alquiler de la propiedad se acercan a las ganancias de la lavandería, la inversión en equipo y los riesgos operativos no tienen sentido.

Ventajas de Kingstar

Kingstar ofrece una gama completa de lavadoras secadoras comerciales y máquinas de limpieza en húmedo. Entiende profundamente los puntos débiles de renovar las tiendas existentes. La causa fundamental de las pérdidas es el envejecimiento de los equipos, la falta de repuestos y los altos costos de mantenimiento. Los equipos de lavandería comercial Kingstar utilizan un diseño de componentes universal. Tiene una larga vida útil y puede reducir los costos de mantenimiento. Las máquinas de limpieza en húmedo de alta gama pueden ayudar a ampliar los servicios de cuidado de telas delicadas. De esta manera, las tiendas pueden alejarse de la competencia de lavandería básica de bajo precio. Ya sea construyendo nuevas tiendas o mejorando las existentes, Kingstar puede proporcionar soluciones completas de equipos para operadores de lavandería globales.

Conclusión

Al comprar lavanderías existentes, no compare la diferencia de precio entre las tiendas nuevas y las existentes. Las tiendas de bajo precio pueden tener riesgos de arrendamiento, reemplazo de equipos, costos de mano de obra y restauración del sitio. La clave para la adquisición no es un precio bajo, sino evaluar si los precios de los activos son seguros después de calcular todas las responsabilidades potenciales.

Q&A

P1: ¿Por qué muchas tiendas existentes no pueden ganar dinero incluso con altas ganancias?

R1: Sus ganancias no incluyen los costos laborales gratuitos del propietario, la depreciación del equipo y las tarifas de reemplazo del equipo preservado. Los propietarios obtienen beneficios limitados al intercambiar su tiempo. Estos no son ingresos de activos reales.

P2: ¿Cuáles son los desafíos de comprar una tienda existente?

R2: Hay cinco riesgos ocultos: equipos obsoletos, máquinas sin repuestos, arrendamientos vencidos, restauración de sitios ocultos y pérdidas originales.

P3: ¿En qué datos debería centrarse la rentabilidad real de una lavandería?

R3: No se centra en los ingresos por ventas ni en las cifras mensuales de la temporada alta. Centrarse en el flujo de efectivo distribuible a largo plazo después de eliminar los costos de mano de obra, alquiler, mantenimiento, préstamos y actualización de equipos.